최근 매매가, 전세가 모두 하락하고 있어 방송에선 연일 역전세, 깡통전세로 인한 피해 보도가 나오고 있다. 역전세든 깡통전세든 가장 큰 피해를 입는 쪽은 전세 보증금을 떼이는 세입자다.

전세가, 매매가가 오르면 집주인 주머니가 두둑해지는데, 떨어지면 집없는 세입자가 그 피해를 상당히 뒤집어쓰게 된다. 그렇다면 왜 이런 상황이 발생하는가? 세입자 보증금과 은행 담보대출 권리 차이를 보면 알 수 있다.

◆ 전세 세입자의 권리

확정일자를 받은 전세권은 집에 대한 물권, 즉 담보권을 설정한 집에 대해서만 권리를 주장할 수 있다. 여기서 권리는 돈을 돌려받지 못할 때 강제할 수 있는 범위라 생각하면 된다. 문제가 발생하면 보증금을 맡긴 전세 세입자는 경매를 신청해 배당을 받아야 한다. 경매 낙찰가가 보증금보다 낮거나, 선순위 채권자 배당 후 남는 금액이 보증금보다 낮으면 전세금을 떼이게 된다.

◆ 은행 담보대출의 권리

반면 은행 담보대출은 채권, 즉 돈 빌리는 사람이 소유한 재산과 소득에 대해 권리를 주장할 수 있다. 대출을 갚지 못하면 은행은 경매를 신청해 배당을 받고, 부족한 금액은 돈을 빌린 채무자의 급여 압류 등 다른 재산 압류를 통해 회수할 수 있다.

권리가 이렇다 보니 집값 하락 시 집주인 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 통해서만 보증금을 회수할 수 있는 세입자가 피해를 고스란히 떠안게 될 수밖에 없다.

역전세는 전세 갱신이나 새로운 세입자를 받을 때 이전 전세계약보다 보증금이 낮아지는 것을 의미한다. 그나마 역전세는 매매가보다 전세가가 낮아지는 깡통전세보다는 상황이 나은 편이다.

깡통전세는 전세보증금과 집주인이 받은 대출의 합산보다 주택의 매매가가 낮아지는 것이다. 즉, 전세가격이 떨어지면 역전세, 매매가가 떨어지면 깡통전세가 발생하게 된다. 만약 역전세에 깡통전세면 최악의 상황이다. 매매가와 전세가가 동시에 떨어지는 최근과 같은 상황이라 볼 수 있다.


◆ 역전세, 깡통전세에서 보증금 지키는 3가지 방법

첫째, 입주 전 전세보증금반환보험에 가입해야 한다.

역전세는 아직 매매가가 전세보증금보다 높아 전세보증보험도 가입해 둘 수 있고, 집주인 입장에서는 집을 팔면 된다. 깡통전세는 매매가가 이미 보증금보다 낮아졌기 때문에 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 신청해야 한다. 이때 전세보증금반환보험에 가입되어 있다면 보증금은 보험금으로 받을 수 있다.

둘째, 전세보증금이 매매가와 비슷하거나 매매가가 떨어질 것이 걱정된다면 반전세나 월세를 이용해 보증금 비율을 낮춰야 한다. 보증금 비율이 낮으면 매매가가 아무리 떨어져도 보증금보다 낮아지기 어려우며, 소액임차인에 해당되면 최우선변제를 받을 수 있다.

셋째, 매매가가 떨어지지 않을 지역을 골라 역전세, 깡통전세 주택에 보증금을 넣는 것을 미연에 방지해야 한다.

가장 간단하지만 어려운 방법이다. 직장, 아이들 학교 등 집을 구할 지역은 한정적인 경우가 많다. 결국 첫째, 둘째 방법외엔 뾰족한 방법이 없다고 보면 된다. 역전세나 깡통전세을 가진 집주인 입장에선 집을 팔아도 전세보증금을 줄 수 없으니 집을 줘버리면 된다.

그런데 매매가가 떨어지거나 금융기관 대출까지 있는 상황이면 세입자는 아주 골치 아픈 상황이 된다. 금융기관은 대출 회수를 위해 경매를 집행하게 되는데 전세권이 대출채권보다 선순위면 그나마 다행이지만, 후순위면 보증금의 상당부분을 포기해야 한다.

최근엔 세금 체납자가 빌라를 분양받아 매매가 대비 높은 전세보증금을 받아 챙기고, 세입자에게 자신의 체납 세금을 떠넘기는 신종 전세사기 피해도 많이 들리고 있다. 세금 체납은 등기부등본 상에서는 확인할 수 없고, '지방세/국세 완납증명서'를 집주인에게 요구해 확인해야 한다.

전세계약을 할 때 세금 완납여부까지는 확인하지 않는 허점을 노려 세입자의 보증금을 노리는 사기를 조심해야 한다. 집이 없어 전세 사는 것도 서러운데, 세입자의 보증금마저 지키는 것이 만만치가 않다. 시세 하락의 피해를 세입자에게 전가하는 역전세와 깡통전세도 모자라 전세사기까지 노리는 사람들이 상당히 있다. 막상 당하면 방법이 없는 경우가 많으니 미리 조심하는 것만이 최선이다.