최근 오피스텔을 보유하고 있다가 다주택자로 분류돼 세금폭탄을 맞게 된 사례가 늘면서, 단순히 월세만 생각하지 말고 투자가치를 면밀히 판단해야 한다는 조언이 나오고 있다. 오피스텔 인기가 급증하는 가운데 세금 문제를 피하기 위해서는 사용 용도에 각별히 주의해야 한다는 것이다.

◆ 오피스텔에 몰리는 투자자들

7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 전국 오피스텔 매매 건수는 지난달 5만1000건을 돌파했다. 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 연간 기준 최다치를 기록했던 지난해 4만8605건을 이미 뛰어넘은 수치다.

부동산 업계 관계자는 “오피스텔은 일반 주택보다 규제가 상대적으로 덜해 투자 수요가 몰리고 있다”며 “오피스텔은 보유하더라도 무주택자로 인정되기 때문에 아파트 1순위 청약 자격을 유지할 수 있어 실수요자들로부터 큰 관심을 받고 있다”고 설명했다.

아울러 오피스텔은 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않고 업무용으로 사용하면 주택으로 분류되지 않아 임대용으로도 각광받는 상황이다.

◆ 사용 용도에 주의해야
문제는 실사용 용도에 따라 오피스텔의 세법상 주택 여부가 달라진다는 점이다. 오피스텔이 업무용으로 인정받으려면 세입자가 사업자 지위를 유지해야 하고 주거용으로 사용해선 안된다. 세입자에게 전입신고를 못하게 하는 등 편법을 사용하더라도 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 판정된다.

따라서 이미 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 구입한 후 이를 주거용으로 임대한다면 다주택자로 분류돼 세금폭탄을 맞을 수 있다. 특히 종합부동산세의 경우 그동안에는 주거용 오피스텔이더라도 2018년 9월 13일 이전 취득해 임대주택으로 등록했을 땐 세제혜택을 부여했으나 지난해 7·10 대책으로 관련 제도가 변경되면서 혜택을 볼 수 없게 된 사례가 늘었다.

실제로 서울에 거주하는 A씨는 최근 날아온 종합부동산세 고지서를 본 이후로 잠을 이루지 못하고 있다. 공시가 12억원대인 28평 서울 아파트에 실거주 중인 A씨는 세종시에 공시가 1억 미만의 7평짜리 오피스텔을 보유하고 있다. 지난해 42만원이었던 종부세가 올해 1180만원으로 전년 대비 2710% 올랐다.

A씨는 “분양 당시 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다고 해서 지난 2014년 은퇴 후 노후대비용으로 오피스텔을 하나 구입했다가 날벼락을 맞았다”며 “지난해까지는 단기 임대사업자로 등록해 합산배제를 받았으나 지난해 정부로부터 임대등록을 강제말소 당하면서 조정지역 2주택자가 돼 종부세가 급증했다. 오피스텔 시세는 여전히 분양가 수준인데다 팔려고 해도 팔리지 않고 있다”고 하소연했다.

◆ 양도세 폭탄 조심

이 뿐만 아니라 양도세 폭탄도 맞을 수 있다. 한 부동산 전문가는 “오피스텔을 업무용으로 사용했다면 양도세 비과세를 받을 수 있었는데도 주거용으로 사용하다가 살던 아파트를 먼저 팔아 양도세 중과를 받는 경우 등이 있어 주의해야 한다”고 말했다.

그러면서 “오피스텔을 매입할 때는 단순히 월세만 생각하지 말고 투자가치를 면밀히 판단해야 한다”며 “세금 문제가 우려된다면 오피스텔 용도를 업무용으로 바꾸는 것도 고려해볼 필요가 있다. 다만 실제 용도를 바꿔야 하고 업무용 임대료에는 부가세 10%가 붙는다”고 조언했다.