고금리와 주택거래 절벽현상으로 부동산 시장 불안이 고조되자 정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 규제지역을 대거 해제하는 등 연착륙 대책을 쏟아냈다. 정부는 10일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 '제3차 부동산관계장관회의'를 개최하고 부동산 관련 규제 완화책을 발표했다.

◆ 규제지역 대거 해제... 14일부터 효력

우선 9일 ‘2022년 제4차 주거정책심의위원회(주정심)’에서 심의·의결된 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안이 공개됐다. 심의 결과 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 4곳을 제외한 규제지역 해제가 결정됐다.

구체적으로 투기과열지구는 경기도 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 동탄2 등 총 9곳이 해제됐다.

조정 대상지역은 경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳이 해제됐다. 경기도 조정대상지역 해제지역은 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원)이다.

인천은 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 등 전 지역이 조정대상지역에서 해제됐다. 이에 따라 규제지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기 4곳만 남게 된다.

서울은 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 규제지역을 유지할 필요가 있다고 판단됐다. 경기도는 서울과 연접해 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기 규제지역으로 지정된 4곳에 한해 규제지역을 유지하기로 했다. 이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 14일부터 효력이 발생한다.

◆ 청약 무순위 신청 거주지 요건·공공택지 사전청약 의무 폐지

재건축 안전진단 개선방안 발표 시점은 12월 초로 앞당겨졌다. 앞서 국토부는 연내 안전진단 평가항목인 구조 안전성 비중을 현재 50%에서 30~40% 수준으로 조정하고 적정성 검토를 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행하도록 하는 개선안을 제시한 바 있다.

청약시장 과열을 막기 위해 제한했던 청약 무순위 신청 자격의 거주지역 요건도 폐지한다. 현행 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자명단을 180일로 연장하고 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다.

주택공급물량 속도조절을 위해 공공택지에 의무적으로 적용한 사전청약도 사라진다. 향후 매각하는 공공택지의 경우 사전청약 의무를 폐지하고 이미 매각한 택지도 6개월에서 2년으로 완화한다. 이에 따라 2024년까지 공급되는 민간 물량이 1만5000가구, 공공 물량도 1만1000가구 수준으로 조정된다.

2020년 이후 혜택이 지속적으로 축소된 등록임대사업자제도는 올해 안으로 개편방안을 마련한다. 세제·금융 지원 수준 등에 대한 종합적 평가와, 리츠 등 전문 법인사업자 육성 방안 등을 포괄적으로 검토할 예정이다.

◆ 미분양 등 공급위축 방지... 10조원 규모 부동산 PF 보증 추가 공급

미분양 등에 따른 주택공급 기반 위축 방지 차원에서 10조원 규모의 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증을 추가 공급하는 등 정상 추진 중인 부동산 개발사업에 대한 공적 보증도 강화한다.

주택도시보증공사(HUG)에 '미분양 주택 PF 대출 보증 상품'을 신설해 준공 전 미분양 사업장에도 PF 대출을 받을 수 있도록 보증을 지원한다. 현재는 건설사업자가 사업비 일부를 PF 대출로 조달 후 수분양자로부터 받는 중도금 등으로 잔여 공정을 수행했다. 미분양 발생 시에 유동성 부족으로 공사가 중단되는 문제가 있었다.

HUG, 주택금융공사(HF)의 PF 대출 보증 지원 중 중소형 사업장 등을 대상으로 하는 PF보증을 10조원까지 늘리고 심사요건도 개선한다. 이밖에 리츠 충족 요건을 부동산법인 지분을 50% 초과해 소유한 경우에서 20% 이상으로 완화한다.

◆ 12월 1일부터 규제지역 고가 아파트도 주담대 가능

내년 초로 예정됐던 규제지역내 무주택자 LTV(주택담보대출비율) 50% 일원화, 투기과열지구내 15억 초과 아파트 주담대 허용은 12월 초로 앞당겨 시행된다. 오는 12월1일부터 시가 15억원을 넘는 규제지역 고가 아파트를 살 땐 받을 수 없었던 주택담보대출이 무주택자와 1주택자에 한해 가능해진다. 담보 인정 비율(LTV)은 50%까지 허용된다.

규제지역 내 지역별·주택가격별 LTV 완화도 시행된다. 현재 LTV 규제는 보유주택·규제지역·주택가격별 차등 적용되고 있다. 예컨대 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분조건부)는 비규제지역에서는 LTV 70%, 규제지역은 LTV 20~50%를 적용하고 있다. 다주택자는 비규제지역은 LTV 60%, 규제지역은 LTV 0%다.

앞으로는 규제지역 내 무주택자 및 1주택자(기존 주택 처분조건부)에 대해 LTV를 50%로 단일화(다주택자는 현행유지)한다.

또 서민·실수요자에 대한 우대혜택은 확대될 방침이다. 서민·실수요자의 대출한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘어나며, 규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대폭은 20%포인트로 단일화한다. 이들에 대해서는 규제지역 내에서라도 주택 구입 시 LTV가 최대 70%까지 허용되는 셈이다.

11·10 대책은 지난 10월27일 윤석열 대통령 주재로 열린 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안의 후속조치다. 정부는 향후 부동산 시장 상황을 모니터링하고 내년도 전망을 토대로 부동산 정책 방향을 마련해 2023년 경제정책방향에 반영할 계획이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 이번 조치와 관련해 "달라진 시장 상황에서 집을 사고파는 구매층의 부담을 낮추겠다는 점이 긍정적"이라며 "(규제지역 해제로) 세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워질 전망"이라고 봤다.