- 내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과할 경우 DSR가 적용되고, 내년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과까지 범위가 확대
- '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)과 '빚투'(빚내서 투자)를 원천적으로 차단하겠다는 의지 표명한 정부
위험수위에 다다른 가계부채를 억제하기 위해 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 조기 시행될 예정이다. 이에 따라 내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 초과할 경우 DSR가 적용되고, 내년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과까지 범위가 확대된다.
◆ DSR이란 무엇일까?(DTI와 차이점)
DSR이란 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
총부채상환비율(DTI)가 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면, DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.
- DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간소득
- DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득
즉, DSR 40% 규제는 연소득이 5,000만 원일 때 매년 갚는 원리금이 2,000만 원을 넘지 않는 선에서 대출해 준다는 뜻이다. 내년 1월부터는 기존 대출과 신규 대출 신청분을 더한 총 대출이 2억 원을 초과하면 DSR 40%가 적용된다.
<가계부채 관리 강화방안-차주단위 DSR 조기 시행>
| 구분 | 21년 7월 이전 | 1단계(현행) | 2단계(내년 1월) | 3단계(22년 7월) |
| 주택담보대출 | 투기과열지구 9억원 초과 주택 | ①규제지역 6억원 초과 주택 | 총 대출액 2억원 초과 (①,② 유지) | 총 대출액 1억원 초과 (①,② 폐지) |
| 신용대출 | 연소득 8천 초과 & 1억원 초과 | ②1억원 초과 | 총 대출액 2억원 초과 (①,② 유지) | 총 대출액 1억원 초과 (①,② 폐지) |
| 대상 | 신규주택담보대출 : 8.8% | 신규주택담보대출 : 14.2% | 전체 대출자 : 13.2% 전체 대출액 : 51.8% | 전체 대출자 : 29.8% 전체 대출액 : 77.2% |
◆ 제2 금융권도 규제
제2 금융권의 업권별 DSR 기준도 강화될 전망이다. 은행은 40%를 그대로 유지하지만 나머지 대부분의 업권에서는 기준이 내려가게 된다.
| 평균DSR | 은행 | 보험 | 상호 | 카드 | 캐피탈 | 저축 |
| 현행 규제비율 | 40% | 70% | 160% | 60% | 90% | 90% |
| 준수현황 | 38.3% | 51.9% | 124.6% | 55.7% | 70.5% | 71.5% |
| 조정비율 | 40% | 50% | 110% | 50% | 65% | 65% |
따라서 기존에는 은행이 아닌 다른 금융권에서 '영끌' 대출을 받는 경우도 많았으나, 이 역시 앞으로는 빡빡해질 전망이다.
“카드론이 DSR 산정 시 들어가면 기존에 주담대, 신용대출 등이 있는 사람은 추가로 대출받기가 까다로워진다. 단 2금융권의 특수성을 고려해 차주별 DSR 기준은 은행보다 조금 높은 50%로 정했다. 갚을 수 있는 만큼만 대출받고 처음부터 조금씩 갚아 나간다는 건 금융의 기본 원칙이 자 가계부채 관리의 출발점이다. 전 금융권에 걸쳐 상환 능력 중심의 대출 관행을 정착시키고 분할상환을 확대해나갈 것이다”(고승범 금융위원장)
◆ DSR 강화의 근거에 대하여
내년부터 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40~50%를 넘지 못하도록 규제하기로 한 것은 '영끌'(영혼까지 끌어모은 대출)과 '빚투'(빚내서 투자)를 원천적으로 차단하겠다는 의지로 분석된다. 이를 통해 가계부채 리스크를 관리하고 부동산 시장도 안정화시키겠다는 뜻이다.
이와 더불어 금융당국은 최근 국내·외 공통적으로 금융 불균형이 확대·누적되는 상황 속에서 극도로 과열된 부동산 시장에 대한 규제와, 추세치를 크게 넘고 있는 부채 증가 속도 등을 억제하기 위해서 가계부채 관리는 불가피하다고 입장을 밝혔다.
“내년 미국의 통화정책 정상화 등이 예정돼 있고 자산 시장의 가격이 많이 상승해 있는 상황이어서 과도한 대출, 과도한 부채로 자산 시장에 투자하는 것이 위험할 수도 있다는 메시지를 담고자 했다. 내년 4~5%대로 관리 목표를 정한 것은 내년 경제성장률이 4.5% 수준 내외 정도가 될 것으로 예상을 하고 한 것이다”(고승범 금융위원장)
◆ 젊은층과 서민·취약계층에 타격 우려
은행권에서는 이번 대책이 고소득자의 대출 억제 효과에 비해 중·저소득자의 대출 한도 감소폭이 상대적으로 커 서민·실소유자에 대한 '사다리 걷어차기'가 될 수 있다는 분석을 내놓고 있다. DSR이란 규제 구조상 소득이 적거나 신용대출 등 기존에 이미 대출을 받은 이들일수록 대출 한도가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
ㅣDSR규제 조기 시행ㅣ
이번 대책에는 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 단계별 시행시기를 당초 계획보다 내년 1월부터 6개월 이상 앞당겨 조기 시행하고, 제2 금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 강화하는 내용이 담겨 있다.
ㅣ카드사 대출 규모 축소ㅣ
내년 1월부터는 카드론도 차주 단위 DSR 산정시 포함되는데, 이에 따라 카드사 대출 규모도 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 카드론은 그동안 생활자금 등 급전이 필요한 서민들이 많이 활용해왔는데, 카드론 이용자 상당수가 다중채무자인 만큼 신용도가 낮은 취약계층이 더 큰 타격을 받을 가능성이 높아질 것으로 예측된다. 또한 5건 이상의 다중채무자는 카드론을 받지 못하게 하는 등 추가 규제도 마련되었다.
ㅣ총량관리에 포함되는 전세대출 자금ㅣ
올해는 실수요자들의 거센 반발로 전세자금 대출이 총량관리에서 제외되었지만, 내년부터는 다시 총량관리에 포함돼 전세대출을 받기도 한층 더 어려워질 것으로 예상되고 있다.
“DSR을 통해 소득이나 신용도에 따라 대출이 나가게 하는 건 비교적 타당성이 있다. 그러나 소득이 낮은 사람들에 대한 접근에 있어서 보다 명확한 계획이 필요하다. 이들에게 필요한 자금을 정책금융을 통해 공급하고, 재정 지원에 초점을 둬야 한다”(경제학부 교수)
◆ DSR 40% 규제 예고에 관한 구체적 궁금증
- 이미 DSR 40% 적용을 받고 있는데 한도가 주는 이유는?
"지금도 서울 등 규제지역에서는 6억 원이 넘는 집을 살 때 주택담보대출을 받거나 1억 원이 넘는 신용대출을 받으면 DSR 40%가 적용되고 있었다. 하지만 DSR을 계산할 때 일괄 적용되는 신용대출 만기가 현행 7년에서 내년 1월부터 5년으로 줄어들게 되는데, 만기가 주는 만큼 한 해 갚는 원리금이 늘어나 대출 한도가 축소되는 것이다"
- 마이너스 통장을 만들어 두고 안 써도 영향을 받을까?
"그렇다. 마이너스 통장은 실제 사용 금액이 아니라 한도 금액을 기준으로 DSR을 계산하기 때문에 주택담보대출 등 다른 대출을 받을 계획이라면 마이너스 통장 한도를 줄이는 게 좋다"
- 내년 7월부터는 DSR 40% 규제 대상이 더 확대
"내년 7월부터는 총 대출이 1억 원을 초과하면 DSR 40%를 적용받게 된다"
ex) 연소득 3,000만 원, 한도 4,000만 원짜리 마이너스 통장을 가진 사람이 비규제지역에 집을 살 때 주택담보대출 1억 2,000만 원을 신청한다면 내년 6월까지는 해당 금액을 다 빌릴 수 있지만, 내년 7월부터는 4450만 원으로 줄어들게 된다.
- 이미 대출이 2억 원이 넘는다면 DSR 40%를 초과하는 만큼 갚아야 할까?
"기존 대출에 대해서는 소급 적용하지 않기 때문에 그럴 필요는 없다. 또한 기존 대출의 만기를 연장하거나 다른 대출로 갈아탈 때도 새 DSR 규제가 적용되지 않는다. 다만 기존 대출이 이미 DSR 40%를 넘었다면 새로운 대출을 받을 수는 없다"
- 전세대출도 영향을 받을까?
"전세대출은 DSR 계산 때 포함되지 않는다. 전세대출 이외에도 아래의 항목들은 DSR 계산 시 포함되지 않는다. 다만 카드론은 DSR 계산에 포함된다"
▶예적금 담보대출, 보험계약대출과 같은 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출은 총 대출액에서 제외
▶분양주택에 대한 중도금 대출
▶재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출
▶추가분담금에 대한 중도금 대출
▶햇살론, 사잇돌대출 같은 서민금융상품 및 정책대출
▶300만원 미만 소액대출
▶주택연금
▶할부·리스
▶현금서비스
- 신용대출 만기를 연장할 때도 DSR 규제가 적용될까?
"제도 시행 이후 신규로 대출을 받아 총대출액이 2억 원이 넘는 경우만 DSR 규제가 적용된다. 따라서 기존 대출의 기한을 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환대출, 재약정의 경우 등은 신규 대출로 분류되지 않고, DSR 규제가 적용되지 않는다"
- 규제가 시행되는 내년 1월 전 분양받은 사람도 잔금대출 때 규제가 적용될까?
"입주자 모집 공고일이 규제 시행 전이면 총 대출액이 2억 원을 넘어도 DSR 규제를 받지 않는다. 입주자 모집 공고가 없다면 착공 신고, 재건축·재개발 사업장 조합원은 관리처분 인가 시점이 규제 시행 전이면 된다"
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