찬바람이 불어오자 올해도 어김없이 찾아오는 종합부동산세(종부세) 때문에 납세 대상자들 사이에서는 긴장감이 감돌고 있다. 특히 다주택자나 고가주택 1가구 보유자의 종부세는 역대 최고 수준을 기록할 것으로 예측되는 상황이다.

정부가 다주택자에 대한 종부세 최고세율을 두 배 가까이 올린 데다 집값 폭등에 공시가격과 공정시장가액비율 인상까지 한꺼번에 겹치면서 서울 시내 주요 아파트를 여러 채 보유하거나 고급 주택 한 채를 보유한 사람 중에는, 가만히 앉아 수천만 원을 세금으로 내야 할 경우가 적지 않을 전망이다.

그러나 여야 대선 후보들이 잇달아 종부세 대체 세금 도입이나 폐지 검토를 공약으로 내세우고 있기 때문에, 종부세는 내년 대선 이후 존폐가 불투명한 상황이 되었다.

◆ 종합부동산세란?
종부세는 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세이다.

"어떤 수단을 써서라도 부동산 가격을 안정시키겠다"라는 취지로 노무현 전 대통령이 2005년 종부세를 도입한지 17년째로 접어들었지만, 그동안 종부세는 논란만 많을 뿐 효과는 미미하다는 평가가 많았다. 심지어는 수십억 원대 자산가들에게도 수십만 원 수준의 세금만 부과하다 보니 그동안은 공갈포 취급까지 받았다.

하지만 올해는 주택 가격이 큰 폭으로 올랐고, 여기에 세율과 공시가격·공정시장가액 인상 조치가 이루어지면서 체감상 세 부담은 '역대급'일 것이란 우려의 목소리가 커지고 있다.

- 종합부동산세 = 주택에 대한 종합부동산세 + 토지에 대한 종합부동산세
- 과세 기준일 : 매년 6월 1일
- 고지서 발송일 : 11월 22일(우편으론 24~25일 도착 예정)
- 신고·납부 기한 : 12월 1일 ~15일
- 납세 기준 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시지가 합계액 6억 원 초과시 부과 / 단, 1세대 1주택자 과세 기준 : 11억 원

◆ 종부세 급등의 이유는?
올해 종부세 급등의 이유는 공시가격 급등과 종부세율 인상 영향 때문이다. 공시가격은 정부가 집값과 땅값을 조사해 공시하는 가격으로 세무당국은 공시가를 과세 기준으로 삼아 양도소득세, 상속세, 재산세, 취득세 등 각종 세금을 부과하고 있다.

- 전국 공동주택 공시가격 : 평균 19.05% 상승
- 서울 : 19.89%
- 경기도 : 23.94%
- 세종 : 70.25%

지난해 공시가격 상승률은 6%로 올해 공시가격은 이보다 세 배 이상 폭증한 셈인데, 더 큰 문제는 앞으로 공시가격이 더 오를 것으로 예측되기 때문이다.

여기에 더해 종부세율도 자체도 인상하였다.
- 기존 : 0.5%~2.7%
- 현재 : 0.6%~3.0%

◆ 1주택자는 생각보다 부담 크지 않아
주택분 종부세는 1가구 1주택자 기준으로 공시가격이 11억 원을 초과하면 납부 대상에 포함된다. 지난 8월 법 개정을 통해 기존 9억 원에서 11억 원으로 상향된 금액으로 조정되었다. 이에 공시가격 현실화율 약 70%를 감안하면 시세로는 15억 7,000만 원 이상 주택부터 해당하게 된다.

더불어민주당의 추산 결과, 공시가격 상향 조정으로 종부세를 내게 되는 1주택자는 지난해 약 52만 가구에서 올해는 28만 가구로 줄어들게 된다.

하지만 1주택자라도 공시가격이 급등했다면 전년대비 20~30%는 오를 수 있으므로 마음의 준비는 하고 있어야 한다.

◆ 고급 주택 두채 이상의 보유자는 폭탄급 세금
다주택자의 보유세 인상폭은 상당할 것으로 예상되고 있다. 일례로 서울 고가 아파트 두 채를 보유해 지난해 종부세를 3,379만 원을 냈다고 가정한다면, 올해는 동일 조건에서 8,834만 원으로 크게 오르게 된다. 재산세까지 합친 보유세 총액은 지난해 4,430만 원에서 1억 9만 원으로 125.9% 껑충 뛰게 된다.

◆ 보유세 폭탄에 부동산 가격 인하 효과 나타날까?
일각에서는 보유세 폭탄에 부담을 느낀 다주택자가 매물을 내놓는 것 아니냐는 의견을 제시하지만 다수의 전문가는 큰 영향이 없을 것으로 예측하고 있다. 이미 지난 6월 1일 자로 과세 대상이 확정되었기 때문에 이미 팔았거나, 자녀에게 증여 등으로 대처했을 가능성이 크기 때문이다.

참고로 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전국 아파트 증여는 6만 3,054건으로, 지난해(6만 5,574건)에 이어 역대 두 번째로 많았다.

“보유세 등 세제 완화 공약을 내건 후보가 있는 만큼 막대한 보유세 부담에도 일단 버텨보겠다는 다주택자가 적지 않다”(부동산 전문가)

◆ 이재명 vs 윤석열 부동산 정책 격돌

◆ 이재명 : 국토보유세 공약
이재명 후보는 '기본소득 토지세'(국토보유세)를 신설해 부동산 보유 실효세율 0.17%를 1.0% 수준까지 끌어올려 투기수요를 잡겠다는 공약을 내세웠다.

“종부세 감세는 소수 부동산 부자만 혜택보고 부동산 투기를 부추기는 부동산 감세다.이에 반해 국토보유세는 부동산 투기를 막고 국민의 90%는 내는 것보다 더 많이 받게 되는 서민 감세 정책이다”(이재명 더불어민주당 후보)

◆ 윤석열 : 종부세 전면 재검토
국민의힘 윤석열 대선 후보는 '내년 이맘때면 종부세 폭탄 걱정 없게 하겠다'라며 종부세 전면 재검토를 공약으로 내세웠다.

‘언론 보도를 보면 고가의 1주택자나 다주택자들에게는 폭탄 수준의 세금이 될 것이라고 한다. 논란 끝에 과세 기준선을 공시가격 11억 원으로 인상해서 그나마 최악의 상황은 면했다고 하지만 종부세를 내야 하는 분들에게는 큰 부담이 될 것이다. 경우에 따라서는 지난해보다 두 배 이상으로 세금을 내야 할 상황이다”(윤석열 국민의힘 후보)

ㅣ종부세의 문제점 지적ㅣ
“종부세는 남세 대상자의 수가 아무리 적다고 하더라도 문제가 많은 세금이다. 도입 당시부터 꾸준히 논란이 있었다. 재산세와 동일한 세원에 대한 이중과세, 조세 평등주의 위반, 재산권 보장 원칙 위반, 과잉 금지의 문제 등이 쟁점이다”(윤석열 국민의힘 후보)

ㅣ정부의 부동산 정책 비판ㅣ
“근본적인 문제는 과세 목적에 대한 정부의 인식에 있다. 문재인 정부와 민주당은 고가의 부동산을 소유했다거나 다주택을 가진 국민을 범죄자 취급하면서 고액의 세금을 부과하는 것을 마치 정의의 실현인 것처럼 주장한다”(윤석열 국민의힘 후보)

ㅣ현실적 상황 지적ㅣ
“세금은 현금으로 내는 것이다. 1주택 보유자들 중에는 수입이 별로 없는 고령층들도 있다. 더구나 코로나 사태로 소득이 정체되거나 줄어든 사람들도 많다. 이런 분들이 어떻게 고액의 세금을 감당할 수 있겠나? 힘들면 팔면 되지 않느냐고 한다. 하지만 보유세 부담 때문에 오래 살고 있는 집을 팔라는 건 정부가 국민들에게 할 말이 아니다. 사는 집을 팔고 보다 저렴한 주택으로 이주하기도 양도소득세 때문에 힘들다. 특히 다주택자의 경우 세율이 최대 75%(지방소득세 포함 82.5%)나 된다”(윤석열 국민의힘 후보)

ㅣ1주택자 대상 정책 공약ㅣ
“세대 1주택자에 대한 세율도 인하하고 장기보유 고령층 1세대 1주택자에 대해서는 매각하거나 상속할 때까지 납부를 유예하는 제도의 도입을 고려하겠다. 중장기적으로는 아예 종부세를 재산세에 통합하거나 1주택자에 대해서는 면제하는 방안도 검토하겠다”(윤석열 국민의힘 후보)