12일 금융감독원장 이복현이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대하여 “옥석가리기”라는 표현을 직접 표현하면서 금융권에서는 현시장에서 공통적으로 꼽히고 있는 부실한 PF 사업장이나 건설회사 후보군들이 차례대로 정리할 절차를 맞이하게 될 것으로 보고 있다.

금융당국의 이번 방향은 부실 PF 이대로 둔다면 더욱 사태가 커져 터질 수 있으므로 때문에, ‘풍선의 바람빼기’처럼 일부라도 사전에 정리하여 극단적인 상황을 막으려는 조치로 보여진다.

특히 금융권 PF 대출 잔액이 134조원까지 치솟은 상황에서 내년 4월 국회의원 총선거 이후로 정리 작업을 미룰 경우 그 후폭풍을 감당하기 어렵다는 판단한 금융당국이 연착륙 전략으로 나선 것으로 해석된다. PF 대책에 대한 잘못된 신호가 시장에 전달되고 있다고 판단하고 이를 바로 잡겠다고 나선 셈이다.

금융권의 부동산 PF 대출잔액은 △2021년 말 112조9000억원 △작년 말 130조3000억원 △올해 9월말 134조3000억원 등으로 부풀었다. 같은 기간 부동산 PF 연체율은 0.37%, 1.19%, 2.42% 등으로 높아졌다.

이런 가운데 금융당국이 대출 만기 연장 중심으로 PF 부실 문제를 대응하고 있다는 비판도 커졌고, 이런 분위기가 자칫 총선을 앞두고 일부 사업장이 쓰러질 경우 정부여당에 부담을 줄 수 있기 때문이라는 시각이 우세했다. 즉 시장원리에 따른 정책 결정 대신 정무적 판단을 하고 있다는 인식이 확산되고 있었다.

이날 이 원장이 취재진과 만나 PF 관련 답변 중에 “오해”와 “대원칙”이라는 표현을 몇 차례 사용한 배경엔 이런 분위기를 반영한 것으로 풀이된다. 그는 “최근 계속 갖고 있던 원칙에 대해 입장 표명이 없다 보니 그것에 대해 일부 오해가 있는 업권 내지는 저희(금융당국)에 대해 오해를 갖고 비판하는 언론에 좀 있는 것 같다”며 “그 원칙에 대해서는 당국에서 흐트러짐 없이 견제 할 것”이라고 밝혔다.

이는 전날 김소영 금융위원회 부위원장이 금융시장 현안 점검 소통회의에서 “정부는 정상사업장에 대해 금융공급, 사업성이 부족한 사업장에 대한 재구조화 유도 등 PF 사업장의 점진적인 연착륙 조치를 꾸준히 추진하고 있다”고 말했던 것과 비교해도 그 톤이 한 단계 더 강해졌다.

즉 현재 PF 시장을 만기 연장 방식으로 계속 끌고 가기엔 리스크가 커졌다는 이유로도 풀이된다. 작년에도 레고랜드 사태를 겪으면서 PF 관련 문제가 불거졌고 일부 증권사를 중심으로 단계적 정리가 필요하다는 여론이 있었지만 결국 현실화 되진 않았던 것과 비교해도 다른 대처 방식을 보여주고 있다.

금융권에선 내년에 만기가 몰리는 브릿지론의 위험성을 거론하는 쪽이 늘었다. 브릿지론은 부동산 개발사업 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 자금을 대는 대출을 말한다. 다음 단계인 본PF와 비교해 예상 수익이 많지만 그만큼 위험도 크다. 만기연장으로 버텨온 30조원 규모 브리지론의 최대 절반가량인 15조원 규모가 최종 손실 처리될 수 있다는 말도 나온다.

최근 부동산 경기침체에 공사비용까지 늘면서 실제 착공에 들어가지 못한채 이자만 내고 있는 사업장이 늘었는데, 이들이 이자부담에 결국 무너질 수 가능성이 커졌다. 내년 4월까지 이들 ‘좀비 사업장’을 유지할 경우 더 큰 금융위기를 불러 올 수 있다는 위기 의식이 커진 것으로 보인다.

또 올해 들어 고금리 장기화에 수익성도 악화되면서 저축은행·캐피탈 등 2금융권의 PF 상황은 더욱 심각하다. 신규 투자 위축은 물론 현 상태를 유지하기도 버거운 상황이다.

실제로 올해 3분기 저축은행업은 수신경쟁으로 인한 이자비용과 부실우려로 인한 충당금 적립으로 9년만에 적자를 기록했다. 게다가 6.15%의 연체율을 기록하면서 건정성도 악화되면서 리스크 관리차원에서 부동산 PF에 투자할 여력이 없다. 부동산 익스포져(노출액)이 큰 캐피탈사들도 고금리에 조달금리가 높아지고 연체율이 상승하는 등 영업환경 악화로 부동산 PF에 대한 신규 투자는 꺼리고 있다.

전문가들도 이제라도 PF 사업장에 대해 단계적 정리작업을 시행해야 더 큰 화를 불러오는 것을 막을수 있다고 주장한다. 다만 금융당국이 주도하기 보다는 시장 흐름에 따라 자연스레 정리가 이뤄지도록 해야 한다고 덧붙였다.

석병훈 이화여대 교수는 “과거 저축은행 사태만큼 연체율은 높지 않다고 하더라도 2금융권의 빠른 연체율 상승은 위기의 잠재적 요소가 될 수 있다”며 “시장 원리에 따라 단계적으로 정리해 나가야 한다”고 말했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “한번에 터지면 잘되던 사업장들까지도 어려워지기 때문에 옥석가리기는 시장원리에 따라서 진행되도록 해줘야 한다”며 “내년 총선 이후에 괜찮은 것들은 남기고 안좋은 것들은 청산절차를 밟아야 한다”고 주장했다.