요즘 대부분의 부동산 소유자들은 시시각각 달라지는 부동산 정책에 골머리를 앓고 있다. 특히나 올해는 종합부동산세와 양도소득세 세율 인상, 사전청약과 전월세신고제가 도입되는 등 유독 부동산 관련 세금과 대출, 청약제도에 변화가 많아 혼란이 계속되었다.

하지만 올해가 끝이 아니다. 내년에도 부동산 제도에는 많은 변화가 부동산 소유주들을 기다리고 있다. 정책 하나에 대출 한도부터 납부하는 세금의 자릿수가 달라지는 만큼 주의를 기울여야 한다.

<2022년 달라지는 부동산 제도>

◆ 대출 규제 강화
내년 부동산 정책의 가장 큰 변화는 '대출 규제 강화'이다. 당장 1월부터 개인별 총 대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 금융당국의 가계부채 총량관리 계획의 일환으로 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용돼 주택 구매력 감소로 이어질 전망이다.

ㅣDSR이란?ㅣ
DSR이란 개인의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금을 뜻한다. 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미이다.

즉 내 집 마련을 하려는 실소유자 입장에서는 올해보다 자금 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없게 되었다. 특히 내년 7월부터는 해당 기준이 2억원에서 1억원으로 강화된다는 점을 유의해야 한다.

여기서 끝이 아니다. 제2금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 하향 조정된다. DSR 규제 비율이 낮아질수록 대출 한도는 줄어든다. 따라서 제2금융권을 통해 부동산 관련 자금을 확충하려던 계획이 어긋날 수 있으니 유의해야 한다.

ex) 금융위원회에 따르면 DSR 10%포인트 인하 시 연 소득 5,000만원인 고객은 대출가능금액(만기 5년·금리 연4%)이 기존 1억 3,000만 원에서 1억 1,000만원으로 2,000만원 가까이 줄어든다고 발표했다. 소득에 따라서는 최소 1,000만원에서 최대 5,000만원까지 대출 한도가 감소하게 되는 것이다.

◆ 대출 분할상환 확대
주택담보대출과 전세대출의 분할상환도 확대된다. 우선 내년 1월부터 주담대의 분할상환 목표치가 상향 조정된다.

- 올해 : 73.8%
- 내년 : 80%

분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말한다. 정부 입장에선 대출기간 동안 이자만 내다 만기에 원금 전체를 상환하는 일시상환에 비해 분할상환이 대출 총량을 줄이는 데 용이하다. 정부는 분할상환 비중을 늘린 금융사들에 주택신용보증기금에 내야 하는 출연료를 낮춰주거나 정책 모기지 배정을 우대하는 등 유인책을 제시할 예정이다.

대출로 집을 사거나 전세를 구하려는 개인들은 매달 지불해야 하는 원금과 이자가 늘어나는 만큼 자금계획 수립 시 고려해야 한다.

◆ 양도세 비과세 혜택 변경
현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다.

그러나 2022년 양도분부터는 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 그대로 적용된다.

하지만 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 소유자들은 줄어들 전망이다.

또한 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도세 비과세 혜택도 줄어들 전망이다. 현재 수도권 도시지역에서 양도세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 내년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·사업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

◆ 통합 공공임대 다자녀 혜택 완화
긍정적인 변화도 기다리고 있다. 통합 공공임대 다자녀 지원 기준이 확대된다.

<통합 공공임대 다자녀 지원 기준>
- 기존 : 3자녀
- 변경 : 2자녀

통합 공공임대는 기존 영구임대나 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로, 다자녀 가구는 매입임대의 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있고 임대료도 자녀 수에 따라 인하되는 혜택이 있다. 정부는 내년부터 소형 평형의 영구임대주택 2가구를 '그린리모델링'을 통해 하나로 통합할 경우 이를 다자녀 가구에 공급할 예정이라 혜택은 더 늘어날 전망이다.

◆ 청년 지원도 강화
ㅣ청년우대형 청약통장ㅣ
청년우대형 주택청약 종합저축의 가입 요건도 넓어진다.

- 기존 : 2021년 12월 31일
- 변경 : 2023년 12월 31일(2년 연장)

가입 가능한 소득 기준도 연 3,000만원에서 3600만 원 이하로 완화된다. 청년우대형 청약통장은 기존 청약통장 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공한다. 기준에 맞지 않거나 시기를 놓쳐 가입하지 못한 청년들 입장에서는 환영할 만한 변화이다.

ㅣ청년월세 지원 사업ㅣ
무주택 청년에게 월세 20만 원을 최대 1년간 지급하는 '청년월세 지원 사업'도 내년부터 3년 동안 시행된다.

- 지원대상 : 본인 소득이 중위소득 60% 이하, 원 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년
- 예상 범위 : 약 15만 명의 청년이 총 3,000억 원의 월세를 지원받을 것으로 예상

세제 위주의 변경이 많았던 2021년과 달리 2022년에는 다양한 분야의 제도 변화가 예상되고 있다. 이 같은 제도의 변화는 시장에 상당한 영향을 끼칠 것으로 보이는 만큼 철저한 숙지가 필요할 것이다.