정부는 종부세 과세 대상에서 제외하는 상속주택의 범위를 확대하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다.

주택 가격 상승과 공시가격 현실화, 세율 인상 등으로 종부세 부담이 커진 상황에서 예상치 못한 주택 상속으로 개인의 종부세 부담이 폭증하는 억울한 상황을 최소화하자는 취지이다.

이로써 앞으로는 부모님의 갑작스러운 사망으로 상속받게 된 주택 때문에 다주택자가 돼 종합부동산세 폭탄을 맞게 되는 사례가 줄어들 전망이다.

◆ 현행법상 종부세 예외는?
현행 종부세법 시행령은 상속으로 주택을 공동 보유한 사람이 과세일 기준으로 다음과 같을 때 주택 수 산정에 예외를 둔다.

- 소유 지분율이 20% 이하이면서,
- 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억 원 이하인 경우

즉, 1주택자인 A씨가 아버지의 갑작스러운 사망으로 아버지 소유 주택 일부를 상속받았더라도 지분율이 20% 이하이면서 해당 지분의 공시가격이 3억 원 이하인 경우에만 주택 수를 가산하지 않고 1주택자 자격을 유지해 주는 것이다.

반대로 상속받은 지분율이 20%를 넘고 공시가격도 3억 원을 초과하면 A씨는 2주택자 신분으로 전환돼 중과된다.

◆ 1주택자와 다주택자의 차이는?
현행 종부세법 체계에서 1세대 1주택자와 조정대상지역 2주택 이상 다주택자는 엄청난 차이가 있다.

- 과세 기준선
우선 1세대 1주택자는 종부세 과세 기준선이 11억 원이지만 다주택자는 6억 원이다. 즉 1세대 1주택자는 공시가 11억 원(시가 16억 원 안팎)을 넘어서는 금액에 대해서만 종부세가 과세되지만 다주택자는 6억 원(시가 9억 원 안팎)을 넘는 지점부터 과세 대상이 된다.

- 세율
세율도 2배 안팎의 차이가 난다. 1주택자에 대한 종부세율은 0.6~3.0%인데 비해 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 1.2~6.0%에 달한다.

일례로 과표 기준 12억~50억 원인 1주택자는 세율이 1.6%지만 다주택자는 같은 과표라도 세율이 3.6%로 올라가게 된다. 이 때문에 올해 다주택자의 종부세는 지난해에 비해 최소 2배, 많게는 3배 이상 오른 경우가 속출했다.

◆ 상속주택에 대한 과세 기준

'상속주택에 대한 다주택자 적용 기준'이 세금별로 다르다는 점도 문제다. 같은 집을 물려받아도 세금에 따라 지분율과 가격, 보유 기간 등에 따라 다주택자 적용 여부가 달라지는 탓이다.

ㅣ양도세ㅣ
상속지분율과 금액에 따라 주택수를 계산하는 종부세와 달리 양도세는 다음의 경우에는 보유한 주택수로 인정되지 않는다.

- 상속인이 상속주택의 지분을 다른 형제에 비해 적게 받거나
- 상속주택에 거주하지 않고
- 형제끼리 동일한 지분율을 갖더라도 연소자일 경우

또한 양도세는 상속주택에 대한 처분 유예기간이 적용된다. 상속주택이 보유 주택수로 인정되더라도 상속일(피상속인 사망일)을 기점으로 5년 이내 처분하면 중과없이 일반 양도세율 6~45%만 적용하고, 상속주택을 상속 개시일 6개월 이내 처분하면 양도차익이 아예 없는 것으로 간주해 세금을 내지 않는다.

이처럼 종부세가 상속주택 처분 시 유예기간 없이 다주택자로 취급하는 것과는 기준이 크게 달라 상속재산 처분 여부를 결정하는 납세자의 의사결정을 어렵게 한다는 지적이 나오고 있다.

ㅣ취득세ㅣ
취득세 부과 시에는 상속주택은 오히려 저율로 과세된다. 일반적으로 주택을 매수해 취득하는 1주택자라면 1.1~3.5%, 다주택자는 8.4%~13.4%의 취득세율이 정해진다. 하지만 상속주택의 취득세율은 3.16%, 상속인이 무주택자라면 0.96%에 불과하다.

"보유 주택수를 기준으로 차별화해 중과하는 종부세와 양도세 사이에 다주택자 적용 기준의 간극이 크다"

<개정 종부세법(검토 중)>
◆ 상속주택 제외 범위 확대

정부는 예상치 못한 주택 상속으로 개인의 종부세 부담이 폭증하는 억울한 상황을 최소화하기 위해, 주택 수 산정 시 상속주택을 좀 더 폭넓게 제외하는 방안을 살펴보고 있다.

구체적으로는 상속주택 산정 제외 요건인 ▲소유 지분율 20%와 ▲소유 지분율에 해당하는 공시가격 기준선 3억 원을 상향 조정하는 방안을 검토 중이다.

- 기존에는 두 가지 조건을 모두 충족해야 했었는데, 둘 중 하나만 충족하면 되는 방식
- 소유 지분율 기준(20%)을 피상속인으로부터 상속 비율로 보던 방식을 주택에 대한 지분율로 바꾸는 방안

일례로 부모 중 한 명이 사망하면서 사망자가 보유한 소유지분 50%를 자녀 3명이 1/3씩 상속받았을 경우 자녀는 해당 주택의 지분 16.7%를 보유하는 것이지만 피상속인으로부터 상속 비율은 33.3%가 된다.

즉 해당 주택의 지분 기준으로 보느냐 피상속인으로부터 상속 지분으로 보느냐에 따라 보유 주택수가 달라지는 것이다.

◆ 소급 적용은 사실상 불가능
정부는 여러 조치들의 조합을 통해 상속받는 주택 때문에 다주택자가 돼 종부세가 중과되는 사례를 최소화하는 방안을 모색 중이다. 이런 제도 개편은 법이 아닌 시행령 개정사항으로 내년 초 세법 시행령 개정 때 이 내용을 담는 방안을 검토 중이다.

그러나 올해 부과된 종부세에 이 규정을 소급 적용하는 것은 사실상 불가능하다고 보고 있다.

“상속에 따른 주택 지분 취득으로 다주택자가 되는 문제는 다소 불합리하다고 볼 소지가 있다. 전반적인 부동산 과세 기조를 흔들지 않으면서 억울한 부담을 줄이는 차원으로 접근하고 있다”(정부)