지난해 서울 강남구의 한 신축 아파트 단지는 평당 5000만 원으로 분양가가 책정되며 큰 주목을 받았다.

이는 15년 만에 기존 아파트 평균 매매가격인 4800만 원을 초과한 금액으로, 분양가 상승의 대표적인 사례로 떠오르며 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축 아파트) 선호 현상과 맞물려 분양가가 급등하는 양상을 보였다.

분양가, 매매가를 초과하며 가격 역전 현상 발생

지난해 전국 신축 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2063만 원으로, 같은 기간 동안의 매매 시세(1918만 원)를 145만 원 초과했다. 특히 서울의 경우, 평균 분양가가 4820만 원으로, 매매 시세인 4300만 원을 520만 원 웃돌았다.

이는 국민평형(전용 85㎡) 기준으로 계산하면, 전국적으로 5000만 원 이상, 서울에서는 1억 7000만 원 이상 비싼 가격이다.

2023년 1·3 대책 이후 민간택지 분양가 상한제가 대부분 해제되면서 분양가 상승이 본격화되었고, 기존 아파트 매매가는 큰 변동 없이 유지되는 상황이었다.

고금리와 원자재 상승, 분양가 급등의 주요 원인

분양가는 지난해 고금리와 건설 자재비, 인건비 상승 등 복합적인 요인으로 급등했다. 특히, 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자잿값 상승은 주요한 원인으로 지목되고 있다.

서울의 경우 2018년부터 2019년까지 분양가가 매매시세보다 낮았으나, 2022년부터 분양가와 시세 간 격차가 줄어들었고, 지난해에는 분양가가 시세를 초과하는 현상이 발생했다.

서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 3500만 8000원에서 지난해 4408만 9000원으로 25.9% 상승하며 역대 최고치를 기록했다.

이는 주택도시보증공사(HUG)가 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 큰 폭의 상승률로, 수도권 역시 예외가 아니었다. 지난해 수도권의 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 6000원으로 전년 대비 15.4% 상승했다.

올해 분양가 상승세 지속 전망

업계는 올해도 분양가 상승세가 지속될 것으로 전망하고 있다. 한 건설사 관계자는 "원자잿값 상승세가 다소 완화되었지만, 인건비 상승은 여전히 이어지고 있다"며, "안전 및 품질 규제가 강화되면서 추가 비용 부담이 증가했다"고 말했다.

또한 "금리와 환율 등 금융비용도 감안하면 지방에서조차 분양가 하락을 기대하기 어려운 상황"이라고 덧붙였다.

2023년에는 경기(25.8%), 광주(23.8%), 충남(16.2%), 전남(26.5%), 경남(13.2%) 등 지역에서 역대 최고 상승률을 기록했으며, 이러한 분양가 상승세는 정부의 추가 규제 완화 조치가 없다면 당분간 지속될 것으로 보인다.