불과 2년 전만 하더라도 서울 아파트 시장은 극심한 전세난이 기승이었다. 수요에 비해 공급이 적어도 너무나도 적었다. 2020년 8월 임대차 2법 시행 이후 전세 매물이 부족해지며 가격이 치솟았다.

실수요자가 울며 겨자먹기로 월세로 내몰리는 현상이 계속되면서 정부가 전세난 해소 방법을 찾겠다며 공급 대책 등을 내세웠다. 그러나 수요를 잠재우기엔 역부족이었다. “집도 안보고 전세 계약금부터 걸었다”는 사연도 심심찮게 들려왔다.

2년만에 상황은 완전히 역전했다. 전세 매물이 쌓이고 전세가는 하루가 다르게 뚝뚝 떨어지고 있다. 1일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난달 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 5만 1,811건으로 3개월 전인 8월 초(3만 1,414건)보다 64% 증가했다. 경기도는 6만 6,923건으로 같은 기간 56% 증가했고, 인천은 1만 5,026건으로 39% 늘었다. 왜 이런 일이 생긴 것일까. 전문가들은 세 가지 정도를 이유로 꼽고 있다.

◆ 실거주의 전세 전환

당시와 비교해 가장 크게 변한 것은 무엇보다 금리다. 지난해 6월만 해도 주요 은행의 주택담보대출 최고 금리는 3%대 후반 수준이었다. 1년 반이 지난 지금은 5%대 변동형 주택담보대출도 이용하기 어려워졌다. 은행연합회에 따르면 주요 시중은행 주담대 하단 금리는 연 6%를 넘었고, 연내 8%까지 치솟을 것이라는 예상도 있다.

이 때문에 주담대를 안고 실거주하던 집주인 중 이자 부담을 버티지 못한 일부가 본인이 거주하던 집을 전세로 내놓기 시작하면서 전세 공급이 크게 늘어났다는 분석이 설득력을 얻고 있다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “1~2년 전과 비교해 전세 수요가 줄어든 것이 아니고 공급이 많아진 것”이라면서 “실거주하던 집주인이 이자를 덜 내기 위해 전세금을 받아 일부 대출을 상환하고 본인은 월세 등으로 옮기려고 집을 전세로 내놓은 경우가 많다”고 했다.

◆매매의 전세화

팔려고 내놓은 집이 팔리지 않자 전세로 돌리는 집주인도 늘었다는 분석이다. 매매 수요가 급격하게 줄어 거래 절벽이 계속되는 상황이 전세 매물을 더 쌓이게 하고 있다고 전문가들은 설명한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “입주 물량이 많은 지역의 경우 기존 집을 팔고 갈아타는 사람이 많을 수밖에 없다”면서 “그런데 매매든 전세든 거래 순환이 안 되다 보니 팔지 못한 채 전세로 돌리려고 하고, 결국 전세 물건이 더 쌓이고 있다”고 말했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원도 “전세 수요는 실제 거주하는, 정해진 수요자들이 있는 것”이라면서 “그럼 역전세난은 결국 공급의 문제인데, 현재 어떤 거래도 잘 되지 않으니 매매 거래 물건들이 일단 전세로 바뀌는 상황”이라고 분석했다.

◆월세 수요 증가에 따른 전세매물 수요감소

마지막으로 과도한 금리 부담에 월세 수요가 늘면서 공급되는 전세가 계약되지 않는 현상도 전세 물량이 쌓이는 데 한 몫 하고 있다. 무주택자 입장에서는 전세자금대출 이자를 감당하기 보다 월세를 내는 것이 더 저렴하기 때문에 월세를 선호하는 상황이다. 그러나 목돈이 필요한 집주인들은 여전히 전세로 내놓을 수밖에 없는 경우가 많다.

윤 수석연구원은 “물건이 쌓인다는 의미는 공급이 많다는 의미도 되지만 실제로 임차인이 전세 물건을 원활하게 계약하지 않는다는 얘기도 된다”면서 “전셋값이 2년 전과 비교했을 때 많이 비싸졌고, 전세 수요가 월세로 옮겨가다 보니 양적으로 공급이 늘었다기 보다는 시장에서 해소가 안 된다는 의미”라고 분석했다.