지난 2일 국회가 양도세 비과세 기준을 높인 소득세법 개정안을 통과시키면서 고가주택 기준 금액은 기존 9억원에서 12억원으로 바뀌었다. 2008년 이후 13년째 유지됐던 고가주택 기준이 상향된 것이다. 그러나 정부가 양도소득세 비과세 기준을 상향하기로 하면서 고가주택 '기준'을 놓고 논란이 다시 일어나고 있다.

부동산 정책을 만들거나 대출·세금을 부과할 때의 고가주택 기준이 9억~15억원으로 제각각이기 때문이다. 하지만 '고가주택'의 기준이 9억원, 11억, 12억, 15억원 등으로 중구난방이 되면서, 부동산 시장 혼란이 커지고 있다.

◆ 양도소득세란?
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권·회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다.

양도세는 시가가 뛰어오르면서 발생하며, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한다는 점에서 정책 세제로서의 성격이 강하다. 또한 거의 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있다. 그밖에 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과되고 있다.

- 양도세 납기일 : 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 함. 미신고 시 가산세 부과

<1주택자 양도세 비과세 기준 상향>
- 대상 : 1세대 1주택자 가운데 비과세 요건 충족
- 내용 : 양도소득세 비과세 기준 상향(9억→12억)
- 기준 : 잔금 청산일이나 등기 이전일 가운데 빠른 날
- 시행일 : 12월 8일 이후 양도하는 분부터 적용

이로 인해 1주택자의 세금부담이 줄어들게 되었다.

2년 후 부동산 가액 변화	공포일 이전 양도세	공포일 이후 양도세
A부동산(7억→12억)	3,077만 원	0원
B부동산(12억→20억)	1억2584만원	8,462만원

◆ 얼마나 효과가 있을까?
이번 법령 개정에 따라 집 한 채를 가진 가구가 12억원 이하의 집을 2년 동안 보유하다가 팔면 이제 양도세를 전혀 내지 않아도 된다.

또한 1주택자가 12억원에 산 집을 20억원에 팔 때도 양도세 부담은 최대 4,100만원 줄어들 것으로 보인다.

◆ 1주택 비과세의 요건은?
같은 1주택이라도 비과세 요건을 갖추지 못했다면 이번 개정의 혜택을 적용받을 수 없다.

<1주택 비과세 요건>
- 가족, 즉 같이 생활하며 경제적 공동체 관계를 이루고 있는 세대를 기준으로, 가족 전체가 그 주택 하나뿐
- 기본적으로 2년 이상 보유한 주택이어야 함
- 서울과 같은 조정대상지역에서 17년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 이후에 구입한 집의 경우, 2년 보유 외에도 2년 이상 거주도 했어야 함

◆ 양도의 기준이 되는 날짜는?
부동산을 양도하는 날짜의 기준이 되는 건 일반적인 집의 경우 소유권 이전등기일과 잔금일 중 빠른 날이다. 이 두 가지 날짜는 대부분의 경우 같은 날 이뤄지게 되지만, 혹여나 서로 날짜가 다른 경우에는 둘 중 빠른 날짜에 양도한 것으로 보게 된다. 따라서 이 날짜가 시행일보다 앞서지 않도록 하는 것이 중요하다.

즉, 계약금이나 중도금 날짜는 상관이 없고 잔금일·소유권이전등기일 중에서 빠른 날이 중요한 것이다.

<고가주택 기준 정리>
◆ 고가주택 기준 상향의 이유는?
기준을 올린 이유는 최근 들어 집값이 크게 올랐기 때문이다. 부동산 업계에 따르면 지난 11월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 3729만원을 기록했다.

문재인 정부가 출범한 2017년 5월의 서울 아파트 평균 매매가격 6억 708만원과 비교하면 두 배 이상이나 오른 셈이다. 5년 만에 서울에서 거래되는 평균적인 아파트들은 본인도 모르는 세 고가주택이 되어버렸다.

◆ 고가주택 기준 정리
고가주택 기준이 현실과 동떨어지고 있다는 지적이 잇따르고 있지만, 전반적인 논의 없이 땜질식 미세 조정이 이어지고 있다. 

- 최고요율 적용하는 중개수수료 고가기준 : 9억→15억
- 종부세 부과 기준 : 9억→11억
- 양도세 비과세 기준 : 9억→12억

이처럼 종부세·양도세·재산세를 모두 다른 금액을 기준으로 내게 되었다. 공시가격 10억원 상당의 아파트인 경우 종부세법에서는 고가주택이 아니라 종부세를 내지 않아도 되지만, 지방세법에서는 고가주택으로 보고 재산세 감면 혜택을 받지 못하는 식이다.

또한 보유한 주택의 공시가격이 9억원을 넘으면 주택연금에도 가입할 수 없다. 1가구 1주택자의 월세는 비과세 대상이지만, 공시가격 9억원을 넘으면 월세 소득에 대한 세금을 따로 내야 한다.

◆ 통일된 기준 마련이 필요
이처럼 고가주택 기준이 지나치게 복잡해지면서 통일된 기준을 마련해야 한다는 지적이 잇따르고 있다.

"주택 가격을 잡기 위한 수단으로 조세정책을 쓰다 보니 결국 정책과 세제가 복잡해지고 예측 가능성이 떨어지는 등 정책 신뢰도가 낮아지고 있다. 공시가격·실거래가·시가 등 부동산 관련 정책을 만들 때 쓰는 여러 기준을 단일 기준으로 맞추고 산출방식을 간단하게 만드는 것이 중요하다"(주택산업연구소)

"무엇보다 납세자의 납부 능력을 고려한 세금 부과가 중요한데, 이슈가 제기될 때마다 정치적 고려에 따라 과표를 조정하고 있다. 이런 미세조정이 아니라 부동산세 전반의 개편이 필요한 시기이다"(세무학과 교수)